La notion de juste valeur et de valeur de marché

Introduction

Dans le domaine de l’expertise immobilière, les termes « juste valeur » et « valeur de marché » reviennent fréquemment. Ils semblent proches, mais ne recouvrent pas tout à fait la même réalité. La valeur de marché correspond au prix auquel un bien immobilier pourrait être échangé dans des conditions normales. La juste valeur, quant à elle, est une notion issue principalement des normes comptables et financières, qui vise à refléter la valeur la plus objective possible dans les états financiers d’une entreprise.

Comprendre cette distinction est essentiel, car elle impacte directement la manière dont un bien est évalué, déclaré et utilisé, que ce soit dans un cadre patrimonial, fiscal, bancaire ou comptable. Dans cette page, nous allons définir ces notions, analyser leurs usages, examiner leur application en expertise immobilière, et illustrer le tout par des cas pratiques et une FAQ détaillée.

Définition et contexte

La valeur de marché

La valeur de marché est définie par les standards internationaux (RICS, TEGoVA, IVS) comme « le montant estimé pour lequel un bien immobilier pourrait être échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur et un vendeur consentants, après une commercialisation adéquate, dans des conditions normales de concurrence, et où les parties agissent chacune en toute connaissance de cause ».

Elle est déterminée par l’expert immobilier en utilisant les méthodes d’évaluation immobilière reconnues, comme la méthode par comparaison ou la capitalisation des revenus.

La juste valeur

La juste valeur est une notion issue des normes comptables internationales (IFRS). Elle correspond au prix qui serait reçu pour la vente d’un actif ou payé pour le transfert d’un passif dans une transaction normale, entre participants du marché, à la date de l’évaluation.

Elle est particulièrement utilisée dans les bilans des sociétés foncières, des SCPI, des OPCI ou des fonds immobiliers, afin de refléter la valeur réelle des actifs détenus.

Importance et enjeux

La distinction entre juste valeur et valeur de marché a des implications majeures.

Patrimoniales : pour un particulier, la valeur de marché est déterminante lors d’une succession, d’une donation ou d’un divorce. La juste valeur, en revanche, intéresse surtout les sociétés et leurs commissaires aux comptes.

Fiscales : l’administration fiscale se réfère à la valeur vénale (proche de la valeur de marché) pour calculer l’IFI, les droits de succession ou les plus-values immobilières.

Financières et comptables : la juste valeur est utilisée dans les bilans consolidés, notamment pour les sociétés cotées et les investisseurs institutionnels, afin de donner une image fidèle de leur patrimoine immobilier.

Bancaires : les banques s’appuient sur la valeur de marché pour accorder un financement hypothécaire, mais elles peuvent aussi exiger des évaluations en juste valeur pour les portefeuilles de grande taille.

La démarche de l’expert

L’expert immobilier adapte sa méthodologie en fonction de la finalité de la mission :

• Pour déterminer une valeur de marché, il privilégie la comparaison avec des transactions récentes, l’analyse des loyers et la rentabilité attendue.
• Pour déterminer une juste valeur, il intègre les normes comptables IFRS et applique les méthodes financières reconnues, comme l’actualisation des flux futurs (DCF).

Dans les deux cas, son rapport doit être transparent, documenté et justifiable devant un auditeur, un notaire, un juge ou une banque.

Cas pratiques

Cas 1 : Succession familiale
Un appartement parisien doit être déclaré dans une succession. L’expert détermine sa valeur de marché à 950 000 €, qui servira de base pour le calcul des droits fiscaux.

Cas 2 : SCPI et juste valeur
Une SCPI détient un portefeuille de bureaux. Dans ses états financiers, les immeubles doivent être inscrits en juste valeur. L’expert applique une méthode DCF et conclut à une valorisation globale de 120 M€.

Cas 3 : Banque et garantie
Une société sollicite un prêt de 10 M€. La banque mandate un expert, qui fixe la valeur de marché du bien immobilier donné en garantie à 15 M€. Le financement est accordé.

Cas 4 : Foncière cotée
Une foncière cotée en bourse publie ses comptes consolidés. Ses immeubles sont évalués en juste valeur, conformément aux normes IFRS, ce qui reflète fidèlement la valeur de son patrimoine pour les investisseurs.

Limites et précautions

La valeur de marché et la juste valeur ne sont pas toujours identiques. Dans certains contextes, notamment financiers, la juste valeur peut intégrer des hypothèses spécifiques qui s’écartent du marché local. De plus, la détermination de la juste valeur repose souvent sur des projections financières, ce qui introduit une part de subjectivité. C’est pourquoi il est crucial de confier ces missions à un expert reconnu, maîtrisant à la fois les normes immobilières et les normes comptables.

FAQ

1. La valeur de marché et la valeur vénale sont-elles identiques ?
Oui, dans la plupart des cas, elles désignent la même notion : le prix théorique de marché d’un bien immobilier à une date donnée.

2. La juste valeur est-elle utilisée par les particuliers ?
Non, elle concerne surtout les entreprises, les foncières cotées et les investisseurs institutionnels. Les particuliers utilisent la valeur vénale ou la valeur de marché.

3. Quelle méthode privilégier pour la juste valeur ?
Les normes comptables recommandent souvent la méthode DCF (actualisation des flux futurs), car elle permet d’intégrer les revenus et les charges futures dans la valorisation.

4. L’administration fiscale utilise-t-elle la juste valeur ?
Non. Elle se réfère à la valeur vénale, qui correspond à la valeur de marché.

5. Les banques exigent-elles une expertise en juste valeur ?
Pour un prêt classique, elles demandent la valeur de marché. Mais pour des portefeuilles importants ou dans un cadre IFRS, elles peuvent exiger la juste valeur.

6. Peut-on contester une juste valeur ?
Oui, comme toute expertise. Une contre-expertise peut être sollicitée, notamment lors d’un audit ou d’un contrôle.

7. Quelle est la différence principale entre valeur de marché et juste valeur ?
La valeur de marché reflète le prix auquel un bien pourrait être échangé. La juste valeur correspond à la valorisation comptable et financière d’un actif, dans le cadre des normes IFRS.

Conclusion

La distinction entre juste valeur et valeur de marché est fondamentale en expertise immobilière. La valeur de marché est la référence dans les contextes patrimoniaux, fiscaux, bancaires et judiciaires. La juste valeur est utilisée dans les contextes comptables et financiers, notamment pour les sociétés foncières et les investisseurs institutionnels.

Je suis Anthony Ruffin et j’accompagne aussi bien des particuliers que des entreprises dans la détermination de la valeur de leurs biens, que ce soit en valeur vénale, en valeur de marché ou en juste valeur. Au sein du cabinet Berthier & Associés, je mène des missions d’expertise conformes aux standards internationaux, mais ce blog personnel me permet de partager ces notions avec clarté et pédagogie. Si vous avez une question sur la juste valeur ou la valeur de marché, je serai ravi d’en discuter directement avec vous.

Zones d’intervention de votre expert immobilier

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